Gestión Patrimonial y Segregación de Fincas | Gabinete pericial & Investigación patrimonial
Como empresa de consultaría una de nuestras ramas de trabajo es la gestión patrimonial, donde nos ocupamos de gestiones como la segregación de fincas, gestión de patrimonios o agregación de fincas. El gabinete de gestión patrimonial nace en la Organización como resultado de nuestra especialización en la realización de Inventario de Bienes y Derechos de las Administraciones Públicas (+ 300 inventarios).
El equipo de profesionales que lo compone tiene un perfil multidisciplinar - Arquitecto Superior especialista en valoraciones de suelo y edificación, ingeniero agrónomo, topógrafos, técnicos en Sistemas de Información Geográfica, Geógrafo, Economista experto en contabilidad pública, licenciados en derecho especialistas en Derecho Administrativo, Urbanístico e Hipotecario, Documentalistas y Peritos Judiciales especializados. Los servicios que ofrece este equipo especializado en gestión de patrimonios son fundamentalmente en técnicos y jurídicos.
Servicios de gestión patrimonial
En gestión del patrimonio, realizamos Inventario de bienes y derechos de la Entidades Públicas. Valoraciones y conciliación con la contabilidad pública. Gestión patrimonial. Inventario y valoración de inmovilizado de empresas privadas
Cómo trabajamos
En la realización de Inventario de bienes y derechos de las Entidades Públicas, nuestra metodología de intervención se concreta en lo siguiente:
- Asistencia técnica para la regularización catastral ante las distintas Gerencias del Catastro de los bienes inventariados no catastrados o erróneamente catastrados, previa aprobación de la propuesta por el Organismo titular de los mismos. Con la finalidad de que dado que la resolución de los procedimientos de regularización catastral tardan un tiempo en ser resueltos por el Catastro, progresivamente se vayan resolviendo para poder abordar las inmatriculaciones, acompañada de la preceptiva certificación catastral descriptiva y gráfica de los bienes inventariados en una segunda fase del proyecto.
- Asistencia técnica en la comparecencia en los procedimientos de renovación catastral y ponencias de valores del municipio afectado. A estos efectos, se examinarán los trabajos previos tanto cartográficos como alfanuméricos, se formularán las correspondientes alegaciones y se incorporará al Inventario los resultados de la renovación catastral y de las ponencias de valores.
- Asistencia técnica en la comparecencia en los procedimientos de concentraciones parcelarias, que por los órganos competentes de las comunidades autónomas se tramiten en los términos municipales y en los procedimientos expropiatorios que tramiten otras Administraciones para la construcción de infraestructuras que puedan afectar a algunos de los bienes objeto de inventario, formulándose las alegaciones que se estimen pertinentes en defensa del patrimonio de los Ayuntamientos e incorporándose los resultados de tales procedimientos a la aplicación informática del Inventario en la medida en que los bienes inventariados resulten afectados. Se atenderá y resolverá, durante toda la duración de la asistencia, a todas las cuestiones que en relación con el patrimonio de las Entidades Públicas se planteen a la Secretaría General del Ente tanto desde otras unidades del propio Organismos como desde otras Administraciones, las Gerencias del Catastro o Registros de la Propiedad.
- Asistencia técnica en los procesos de inscripción o inmatriculación por título procedente de expropiación forzosa. Cuando el bien que pretenda Inscribirse o inmatricularse por no estar previamente inscrito, se hubiera adquirido mediante un procedimiento de expropiación forzosa se propondrá su inscripción mediante la aportación de los documentos del expediente expropiatorio.
- Asistencia técnica en los procesos de inmatriculación por certificación administrativa de dominio. Tratándose de bienes no inscritos cuando no existiere título de adquisición o éste fuera defectuoso se propondrá la inmatriculación de los bienes de los Ayuntamientos mediante la Certificación administrativa de dominio a que se refiere el art 206 de la Ley Hipotecaria, el art 303 y siguientes del Reglamento Hipotecario y el art 37 de la Ley 33/2003 de patrimonio, tanto por su menor complejidad como por su mayor celeridad y economía. Los mencionados preceptos establecen que el Estado y demás Corporaciones de derecho público, cuando carezcan de título escrito de dominio, podrán inscribir los bienes inmuebles que les pertenezcan mediante certificación administrativa librada por el funcionario a cuyo cargo esté la administración de los mismos, en el que se expresará el título de adquisición o el modo en que fueron adquiridos. Si bien las inmatriculaciones así practicadas no surtirán efecto respecto de terceros hasta transcurridos dos años desde su fecha, conforme al art 207 de la Ley Hipotecaria. Cumplimentación y gestión de documento de liquidación del Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, debidamente validado por el órgano liquidador correspondiente, haciéndose constar, de conformidad con lo dispuesto en el art 45.I.A a) del Texto Refundido de la Ley reguladora de este impuesto, Ley 1/1993, de 24 de septiembre, la exención del impuesto del Estado y las Administraciones públicas territoriales e institucionales.
- Asistencia técnica en los procesos de inmatriculación por certificación administrativa de obra nueva. Por su parte, la inscripción registral de las viviendas y otras edificaciones de los Ayuntamientos - entendiéndose agrupadas en esta última categoría almacenes, garajes, talleres, centros de transformación, oficinas de explotación, etc.-, podrá promoverse, como obra nueva, igualmente mediante Certificación administrativa, procedimiento de inscripción recogido en los art 206 y 208 de la Ley Hipotecaria y en el art 308 de su Reglamento.
- Asistencia técnica en los procesos de inscripción y reanudación del tracto interrumpido por certificación administrativa. Cuando el bien que se pretenda inscribir - por ejemplo, en el caso de las fincas rústicas - se encontrare previamente inscrito y el titular registral no coincidiera con el expropiado para la inscripción deberá instarse la reanudación del tracto interrumpido mediante certificación administrativa. Igual tramitación deberá seguirse en los supuestos en se hubiere producido la pérdida o extravío del título inscribible o éste fuere inexistente.
Segregación y agregación de fincas
En nuestros servicios de asistencia técnica, además de las inscripciones o inmatriculaciones propuestas, en los casos en que sea procedente, se instarán ante los Registros de la Propiedad las siguientes actuaciones:
- Agrupación, división, agregación y segregación de fincas y demás previstas en el art 206 de la Ley Hipotecaria, que se practicarán mediante traslado de la disposición administrativa en cuya virtud se verifiquen, o mediante la certificación prevista en dicho artículo, siempre que no afecten a terceros (art 37.2 de la LPAP). Debiéndose cumplir para la realización de estas operaciones tanto las prescripciones establecidas en la Ley Hipotecaria y su Reglamento como en la Ley del Suelo. Y en los casos de división de fincas y segregación de fincas, las limitaciones establecidas en la Ley de Modernización de explotaciones agrarias respecto a las unidades mínimas de cultivo con las excepciones previstas en la misma, particularmente respecto a las fincas procedentes de expropiación.
- Cancelación o rectificación de las inscripciones mediante certificación administrativa en los supuestos recogidos en el art 37.4 de la LPAP.
- Rectificación de los asientos registrales por excesos o defectos de cabida (certificaciones de exceso o defecto de cabida).
- Inscripción de derechos o gravámenes sobre fincas inscritas, como ocurre, por ejemplo, con la inscripción de los derechos de servidumbre.
- Subsanación de defectos: Se incluyen en los trabajos de inscripción registral, tal como hemos realizado durante la ejecución del Inventario, la resolución de las subsanaciones de defectos que los Registradores aprecien en sus notas de calificación, formulándose las correspondientes alegaciones y aportándose documentación probatoria al objeto de lograr el objetivo de la inscripción registral, dentro del plazo de los 60 días de vigencia del asiento de presentación, salvo que se haya solicitado anotación preventiva (Art 19 de la Ley Hipotecaria).
- Se comprobarán y en su caso se solicitará la rectificación de los aranceles registrales que minuten los Registradores de la Propiedad en aranceles registrales que minuten los Registradores de la Propiedad en el supuesto de que no se ajusten a la normativa sobre éstos existente.
- Colaboración con los Registros de la Propiedad y permanente comunicación con los mismos a efectos de lograr la mayor celeridad posible en las inscripciones instadas. En este mismo sentido, se recabará del Registrador de la Propiedad competente asesoramiento en los supuestos en que exista alguna dificultad, y particularmente para la subsanación de defectos en caso de calificación negativa.
- Finalmente indicar que todos los mencionados datos de inscripción registral se incorporarán a la aplicación informática, concretamente en la ficha de datos jurídicos de cada una de las unidades de inventario, dónde además se insertará, escaneado en formato .pdf, el título de inscripción, calificaciones de los Registradores y las notas simples de cada uno de los Registros de la Propiedad en que el bien se haya inscrito.
- Asistencia técnica en la gestión de expropiaciones forzosa.
Asistencia técnica a los Organismos competentes en materia de concentraciones parcelarias de carácter público.
- Asistencia técnica en los procesos de concentraciones parcelarias de carácter privado promovidos por los propietarios de fincas rústicas y los titulares de derechos reales y situaciones jurídicas existentes sobre ellas que voluntariamente decidan su aportación para tal finalidad, que se unen para conseguir explotaciones económicamente viables en aquellas zonas donde la parcelación de la propiedad rústica revista caracteres de acusada gravedad, y encargan un estudio técnico a empresas privadas para establecer la redistribución de parcelas con el objetivo de mejorar y racionalizar los trabajos productivos.
- Una vez realizado el estudio previo - donde se indica el perímetro de la zona a concentrar, las mejoras previstas, la relación de los participantes, calendario estimado, presupuesto estimado, tener en cuenta medidas de carácter ambiental - , se envía a la Consejería de Agricultura para su evaluación. Si la Administración regional considera que se cumplen las condiciones establecidas, autorizará la realización de la concentración parcelaria y financiará las asistencias técnicas necesarias, así como los trámites para registrar las nuevas propiedades.
Otras asistencias a la Administración Pública y a particulares.
- Asistencia técnica en los procesos de reparcelación que supone una nueva configuración parcelaria de un terreno en situación rural que está en proceso de transformación a suelo en situación de urbanizado. Los terrenos que tienen una división y configuración rústica pasan a tener una nueva división urbana, que además no sólo contemplará parcelas edificables privadas, sino también parcelas para usos y servicios públicos, como viales, zonas verdes o equipamientos.
Realización de Encuestas de Infraestructuras y Equipamientos Locales (EIEL), es un Inventario requerido por el Ministerio de Política Territorial de España y lo han de realizar diferentes entidades públicas. La información requerida por el Ministerio de Política Territorial comprende los siguientes datos: Información General y Equipamientos (Demografía, Centros Educativos y Deportivos, Centros de Asistencia Sanitaria…), Red Viaria (Titular, ancho y longitud, señalización…), Alumbrado, Servicios de Energía, de Comunicaciones y de RSU (Potencia y localización de luminarias, Red eléctrica y gas, Plantas de tratamiento…), Abastecimiento y Saneamiento de Agua (Red de distribución, Plantas depuradoras, Depósitos…).
Servicios de mantenimiento y actuah3zación catastral.
Servicios de investigación y localización de bienes de titularidad privada. A partir de los datos mínimos aportado por el titular del bien realizamos investigación sobre el origen del bien, rastreo en catastros antiguos donde figure, expediente de dominio para determinar su trazabilidad y otras investigaciones. El objetivo final será localizar el bien y regularizar su titularidad.